Imagine a cena: você passou meses visitando apartamentos, negociou o preço até chegar no valor justo, o financiamento foi pré-aprovado e o champanhe já está na geladeira. Na sua cabeça, a mudança acontece no próximo mês. De repente, uma ligação do cartório ou do setor jurídico do banco joga um balde de água gelada em tudo: “Temos um problema na matrícula”. Essa é a realidade de muitos negócios que pareciam perfeitos, mas que acabam naufragando no mar de burocracia que envolve a documentação imobiliária. Muita gente acredita que comprar um imóvel é como comprar um carro, onde um recibo assinado resolve a vida. No mercado imobiliário, o buraco é bem mais embaixo. Quem não registra não é dono, e quem não checa o passado do imóvel pode estar herdando um processo judicial de brinde. O fantasma do “contrato de gaveta” Um erro clássico que vejo acontecer com frequência é a confiança excessiva no contrato particular de compra e venda.
Ele é um compromisso entre as partes, sim, mas não transfere a propriedade. Já vi casos em que o comprador pagou 90% do valor e, na hora de lavrar a escritura pública, descobriu que o vendedor tinha uma dívida trabalhista enorme e o imóvel havia sido penhorado na semana anterior. O problema é que a documentação imobiliária é viva. Uma Certidão de Ônus Reais tirada há três meses pode não refletir a realidade de hoje. Se houver um gargalo documental, como um inventário mal resolvido ou uma averbação de estado civil pendente, a negociação trava. E o pior: o dinheiro do comprador pode ficar preso em um limbo jurídico enquanto o vendedor tenta desenrolar o nó. O caso prático do “vendedor solteiro” que era casado Para ilustrar como um detalhe bobo vira um pesadelo, lembro de uma negociação de um imóvel comercial de alto valor. O vendedor constava na escritura como solteiro. Tudo certo, certo? Errado. Ele havia se casado sob o regime de comunhão parcial de bens anos depois de comprar o imóvel e, no meio do processo de venda, estava se divorciando de forma litigiosa. A esposa entrou com um pedido de bloqueio do bem. Se o corretor e a assessoria jurídica não tivessem exigido a atualização da certidão de nascimento/casamento e a anuência do cônjuge, o comprador teria entrado em uma briga judicial que duraria décadas. É o tipo de “detalhe” que o amador ignora, mas que o profissional experiente fareja de longe. Por que o banco é seu “chato” favorito Se você está financiando, o banco vai ser extremamente rigoroso. E, acredite, isso é bom para você. O crédito imobiliário só é liberado se a documentação estiver cristalina. Eles vão olhar: Dívidas de IPTU e condomínio (que acompanham o imóvel, não a pessoa); Processos nas esferas cível, federal e trabalhista em nome dos vendedores; Divergências entre a metragem real e a que consta na prefeitura; A regularidade do Habite-se (especialmente em casas de rua que passaram por reformas). Quando o analista do banco aponta um erro na escritura ou uma pendência na matrícula, ele está, na verdade, protegendo o seu investimento. Se o banco não aceita o imóvel como garantia, você também não deveria aceitá-lo como patrimônio. O papel de quem entende do riscado Muitas vezes, a empolgação de fechar o negócio faz com que compradores e vendedores tentem “atalhar” processos. É aí que mora o perigo. Um bom corretor de imóveis ou uma imobiliária séria não servem apenas para abrir a porta e mostrar a vista da varanda. O valor real desses profissionais aparece na análise preventiva.